关于贯彻《房屋登记办法》有关事项的通知
常房[2009]45号
各科室、下属各单位、各房地产开发企业：
《房屋登记办法》已于2008年7月1日实施，为依法做好商品房的有关登记工作，现就有关事项明确如下：
一、关于房屋登记
1、房地产开发企业在建筑区划内依法建造的各类房屋，包括各种公共场所、公用设施和物业服务用房及层高2.2米以下具有使用价值的特定空间，均应申请房屋初始登记。
2、开发销售的房屋经初始登记后，业主凭商品房初始登记证明、商品房买卖合同、商品房销售发票等材料与开发企业共同申请房屋权属转移登记。
3、规划用于停放自行车、汽车的车库和阁楼或其他特定空间经初始登记后，按下述方式进行权属登记。
1）当事人通过出售、附赠方式约定权利归属的，业主凭初始登记证明、买卖合同或书面约定等材料与开发企业共同申请房屋权属转移登记；
2）当事人约定出租的，开发企业可凭初始登记证明、开发行业管理部门出具的未列入销售的证明、物业管理部门出具的维修基金缴纳证明等申请换发房屋所有权证。
4、用于公共场所、公用设施、配套设施和物业服务等的房屋,初始登记时，预销售方案中约定属于全体业主共有的，登记机构记载于登记簿，并出具登记证明移交物业管理部门备案；约定属开发企业所有的，经初始登记后，开发企业可参照第一条第3款第2）项规定，申请换发房屋所有权证。
5、对于人防工程，房地产开发企业在委托终测前就应会同人防主管部门划定产权范围，签订“人防工程产权划分协议”。经初始登记后，登记机构记载于登记簿，并出具登记证明移交物业管理部门备案。
6、建筑区划内开发企业未列入销售的其他房屋，在预销售方案中已约定归开发企业所有的，经初始登记后，开发企业可参照第一条第3款第2）项规定，申请换发房屋所有权证; 约定归全体业主共有的，登记机构记载于登记簿，并出具登记证明移交物业管理部门备案。
7、开发企业已列入销售后又要求自用的房屋，开发企业可凭初始登记证明、开发行业管理部门同意意见等申请换发房屋所有权证。
8、根据苏州市有关规定，商品房中层高2.2以上的车库（独院内车库除外）不论是否与房屋主体同幢，均单独登记核发初始登记证明。购房者若同时购买车库的，应分别申请房屋权属登记，与主房同幢并配套使用的车库合并发证，与主房不同幢配套使用的车库单独发证，并在权证附记栏内注记。
9、层高2.2米以下具有使用价值的特定空间应当附属于其他房屋一并申请登记，在初始登记证明及老款房屋所有权证中在附记栏内加以注记，新款房屋所有权证中按规定在其他栏内注记。
10、开发企业在预销售前应当制定预销售方案，预销售方案应对每个房屋基本单元的用途及处置方式明确说明。如：为住宅、办公、商业等用房，用于销售、出租、自用、物业管理、无偿移交全体业主等，在售楼处显著位置公示，并送开发行业管理部门备案。
二、关于房屋测绘
1、对于建筑区划内开发企业建造的各类房屋（包括各类公共配套用房及层高2.2米以下具有使用价值的特定空间），开发企业均应委托房屋测绘机构进行测绘。
2、房屋测绘机构对于建筑区划内的各类房屋，均应按房屋基本单元的要求按实测绘，并按规划要求及约定注明用途，按当地公安部门的编号证明及相关要求注明每个房屋基本单元（包括车库等）的编号。
3、对于业主专有部分、共有部分的房屋（包括按房屋测绘规定列入公摊、未列入公摊和不计面积的房屋），均应在测绘报告中分别明示，以便今后的维护和管理。
对于层高2.2米以下具有使用价值的特定空间，应按其投影面积测绘，并加以注明。
4、预售的房屋预售之前必须经过预测。房屋预测数据应当符合房屋登记机构对测绘数据的应用要求，并经房屋登记机构测绘管理部门的审核。开发企业将房屋预测数据送交测绘管理部门审核时，应当提交经开发行业管理部门备案的建筑区划内各类房屋的预售方案。
三、关于房屋登记中二个程序的说明
1、实地查看
《房屋登记办法》第十九条规定：办理房屋所有权初始登记，登记机构应当实地查看。
实地查看时，开发企业应提交下列材料，已提交给房屋登记机构测绘部门的不再重复提交：
1）开发单位营业执照；
2）国有土地使用证；
3）建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
4）规划总平面图、单体图及规划设计条件和要求；
5）房屋测绘成果报告；
6）人防工程产权划分协议；
7）房屋（包括车库等）公安编号证明，使用小区名称的应同时提交地名办批准文件；
8）每幢房屋的预销售方案或预销售说明；
9）对公众、业主的宣传、承诺、约定材料等。
10）竣工验收备案表
实地查看后，开发企业对查看记录无异议的，应签章确认。
2、询问
《房屋登记办法》第十八条规定：登记机构应当就申请登记事项以及需进一步明确的其他有关事项询问申请人。
询问由登记机构受理人员在受理登记时，对开发企业申请登记的代理人进行询问。
询问结果由开发企业登记代理人签字确认后，归档保留。
四、关于几个相关事项的说明
1、房屋基本单元
《房屋登记办法》第十条规定：房屋应当按基本单元进行登记。
开发企业建设的商品房屋，对于成套住房，登记的基本单元为套；对于非成套住房和非住房，登记的基本单元为幢、层、间，由开发企业在符合有关登记规定的前提下选择确定。房屋基本单元确定之后不得随意变动。
对于不符合基本单元特征的房屋，测绘机构不予测绘，登记机构不予受理登记。
2、抵押的房屋
根据《物权法》182条规定，开发企业以土地或建筑物抵押的，相应的建筑物或土地一并抵押。
为确保抵押权人和业主的权益，除另有约定外，开发企业以土地或建筑物设立抵押的，在该土地范围内的建筑物交付使用前，必须撤消已设立的抵押，未撤消的，登记机构不予受理登记。
3、开发企业已领取房屋所有权证的房屋
开发企业已经领取房屋所有权证的房屋，如再用于出售，一般应作为存量房办理房屋权属转移登记；经开发管理部门批准仍可作为新建商品房销售的，按新建商品房买卖办理房屋权属转移登记，原规定中要求提交的初始登记证明，变为房屋所有权证。
4、以前未列入销售的车库、会所等配套房屋
未列入销售的车库、会所等房屋，规划用于小区配套使用的，开发企业应将这些房屋用于建筑区划内的配套服务。
通知之前已约定权利归属的，按约定办理。
通知之前未约定权利归属的，初始登记前可以补充约定的，按约定办理；不能补充约定且开发企业认为拥有产权的，应提交物价部门对该房屋的土地和建设成本全部由开发企业独立承担的认定意见，经初始登记后可参照本通知第一条第3款第2）项规定，申请换发房屋所有权证。
通知之前已登记在开发企业名下并已领取房屋所有权证的，如果小区内业主对房屋权利归属有异议，开发企业负有举证责任。如果开发企业将这些已领取房屋所有权证的房屋再出售，登记机构将告知当事人可能存在的权属风险和经营风险，当事人继续达成交易的，开发企业应提交物业管理部门的维修基金缴纳证明、物价部门对该房屋的土地和建设成本全部由开发企业独立承担的认定意见等材料（已提交的不再重复提交），按规定的程序办理房屋权属转移登记。
5、登记收费
对于开发企业销售的住宅房屋，初始登记时目前的收费标准为：档案保管费50元/幢；交易管理费3元/平方米；登记费80元/套。
对于开发企业销售的非住宅房屋（包括车库），初始登记时目前的收费标准为：档案保管费80元/幢（含商住综合楼）；交易管理费5元/平方米；登记费550元/套（车库登记费80元/套）。
对于开发企业不销售的其他各类房屋，初始登记时不收交易管理费，按规定收取档案保管费、登记费。
对于开发企业初始登记后销售转自用的，交易管理费应在下一轮登记时退回；不销售转销售的，交易管理费应在下一轮登记时补收。
对于开发企业初始登记后申请换发房屋所有权证的，只收权证工本费。
6、地块上拆除房屋的注销
为规范房屋登记行为，避免发生同一地块上房屋重叠登记，开发企业取得土地使用权后，应催促供地部门加紧办理地块上拆除房屋的注销登记，最迟应在开发企业申请初始登记前办理结束。
7、本通知未尽事宜按《房屋登记办法》执行，上级有新规定的按新规定执行。
8、本通知自下发之日起执行。
二ＯＯ九年五月六日
