常熟市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法

    第一条   为理顺住宅共用部位、共用设施设备维修经费收支渠道，保障住房售后的维修管理，保证住宅房屋共用部位、共用设施设备正常使用，维护住房业主和使用人的共同利益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《江苏省住宅共用部位共用设施设备基金管理办法》、《苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定，结合我市实际，制定本办法。
    第二条   本市行政区域内，新建商品住房（包括经济适用住房等）和已售公房的共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的建立与管理，均适用本办法。
本办法所称公有住房是指房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房；
本办法所称已售公房是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。
本办法所称共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼内公用存车库等。
本办法所称共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明设施、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性（非经营）文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第三条   凡商品住房和公有住房、已售公房都应当建立维修基金。维修基金属物业管理区域内全体业主共同所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造。
第四条   物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供电、供水、供气、邮政、电信、环卫、绿化、有线电视等部门维修养护的，原职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第五条   维修基金的归集
（一）本办法实施后销售商品房的维修基金归集标准为多层住宅（低于7层，含7层）房屋销售价的2%，高层住宅（8层以上，含8层）房屋销售价的3%。商品房销售时，由购房者与售房单位签订维修基金缴交约定，由售房单位代收维修基金。售房单位代收的维修基金不计入住宅销售收入。
（二）本办法实施前开发建设单位已收取的维修基金和分散在有关部门及单位的已售公房维修基金，均应归集至市房地产管理处，实行统一管理。已使用过的基金须经有权部门审定后，再行办理归集手续。
（三）本办法实施前已销售商品房和已售公房未建立维修基金或维修基金归集标准低于本办法规定的，暂按原规定执行。但其房屋共用部位、共用设施设备需要实施大中修、更新和改造的，业主应当承担按其房屋建筑面积比例分摊的实际费用。
第六条   维修基金的管理
维修基金按照“业主所有、民主决策、银行专户储存、政府房产主管部门和财政部门监督使用”的原则进行管理。
（一）市建设局、市财政局是本市维修基金的管理部门。负责制定维修基金管理的政策、规定，并指导、协调、监督维修基金的管理使用。
（二）市房地产管理处具体负责维修基金的日常管理工作。负责维修基金的归集、管理，编制维修基金年度使用计划，按住宅小区核算维修基金的收支，审核业主委员会批准的维修项目及预决算并拨付维修经费。
（三）业主委员会以维修基金所有者的身份管理维修基金。在市房地产管理处的指导下负责维修基金的收缴，确定具体维修项目、审查批准维修项目的预算和决算，并批准维修支出。业主委员会成立前，由所在居委会代行职责。
（四）物业管理企业按照前期物业管理服务协议及物业管理委托合同对住宅共用部位、共用设施设备进行维修。按小区编制年度维修计划及预决算，实施具体维修工作。
    第七条   售房单位在收取购房款和维修基金开票结算后一个月内，应将提取及代收的维修基金及其利息或净收益全额移交给市房地产管理处，并办理移交手续。
    第八条   维修基金实行“收支两条线”管理，由市房地产管理处开设收、支银行专户，收入户用于归集维修基金，不得办理支出业务，支出户用于维修基金的专项支出，不得办理收入业务。市财政局负责加强对维修基金帐户的监管。
    第九条   维修基金应当按幢建帐、按幢使用、按户核算。
共用部位动支维修基金，由单幢房屋业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊。
共用设施设备动支维修基金，由小区（或相对独立的区域）全体业主按各自拥有的建筑面积比例分摊。
第十条   维修基金管理部门要保证维修基金的增值和安全，维修基金闲置时除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外，严禁挪作他用。
第十一条   使用维修基金应先在增值部分中列支。维修基金管理部门的管理费用由市财政局按维修基金增值额的2%核定，在维修基金增值收益中提取。
第十二条   住宅小区物业管理企业应根据小区现状及管理需要，于每年12月25日前向市房地产管理处报送经业主委员会审议的下年度小区维修计划、实施方案。
维修计划、实施方案应包含项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额、施工单位、项目实施监理单位，以及维修基金增值部分不够列支时的分摊筹措办法等内容。
第十三条   维修住宅共用部位共用设施设备的，按下列程序办理：
（一）已实施物业管理的住宅小区的房屋，维修申请人向物业管理企业提出申请，填写市房地产管理处统一印制的报修单。物业管理企业对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会审核后进行维修，维修项目竣工后，物业管理企业应对维修项目作出决算，由业主委员会审定，报市房地产管理处划拨维修费用。
（二）未实施物业管理的房屋，维修申请人向市房地产管理处提出申请，填写市房地产管理处统一印制的报修单，委托有相应资质的单位维修。维修单位接单后，对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会或相关业主审核后进行维修。维修项目竣工后，维修单位应对维修项目作出决算，由业主委员会或相关业主审定，报市房地产管理处划拨维修费用。
（三）突发性事件抢修，已实行物业管理的，由物业管理企业负责先行维修；未实行物业管理的，由产权人委托维修单位先行维修，然后填写市房地产管理处统一印制的报修单，经业主委员会确认，报市房地产管理处划拨维修费用。
第十四条   维修工程结束后，维修基金管理单位应将分摊的维修金额记帐到户。
第十五条   大中修、改造、更新项目须动支维修基金的，物业管理企业应向业主委员会提供以下材料：
（一）法定代表人签字盖章的使用申请；
（二）该项目有关图纸、预算材料；
（三）施工承接单位或人员资质材料；
（四）维修工程监理单位的资料；
（五）维修基金不足使用时的筹措方式；
（六）维修项目的保修责任。
第十六条   业主委员会在接到物业管理企业涉及大中修、改造、更新项目须动支维修基金使用申请后的15日内召集业主委员会会议审议。同意使用的，由物业管理企业向市房地产管理处申请。
市房地产管理处在接到申请的20日内完成审批工作，并将款项划拨到物业管理企业账户。
业主委员会会议不同意物业管理企业使用申请的，业主委员会应书面通知物业管理企业。
第十七条   业主不同意使用维修基金，业主委员会认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家有关规定的，可向市房地产管理处提出申请，经市房地产管理处审核并同意的，业主应当执行。
业主拒不执行的，由市房地产管理处将业主应当分摊的维修基金直接划出，并通知业主和业主委员会。
第十八条   住宅共用部位共用设施设备的大中修、改造、更新标准执行国家建设部有关标准。
第十九条   维修项目结束后，物业管理企业等单位应当编制决算，在住宅小区明显位置向业主张榜公布。
第二十条   维修基金使用余额等于或低于首次筹集总额 的20%时，应按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹至首次筹集总额。
第二十一条   业主委员会并、转、撤时，市房地产管理处应凭有关单位批准证明和原确认成立业主委员会的管理部门证明以及名单，到经办行办理业主委员会并入、转移和撤销帐户手续。
第二十二条   物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经财务审计和业主委员会审核无误后，办理移交和帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送市房地产管理处、财政部门和业主委员会备案。
第二十三条   业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第二十四条   因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按售房单位提取和业主个人缴交比例分别退还给售房单位和业主个人。
第二十五条   市财政部门和房地产管理处应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。
第二十六条   未按本办法规定缴交维修基金的单位和个人，市房产管理部门不予办理房屋所有权登记和房屋产权过户手续；由市建设局和市财政局责令其限期补交。逾期仍不足额缴交的，处以未提缴额每日万分之三的罚款。
第二十七条   擅自挪用维修基金、周转金的单位和个人，由市建设和财政行政主管部门责令其限期改正，并按有关规定进行处理，情节严重的，追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条   业主或使用人、业主委员会、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲载，或者向人民法院起诉。
第二十九条   商业、办公等非住宅房屋共用部位共用设施设备维修基金的管理可参照本办法执行。
    第三十条   本办法由市建设局负责解释。
    第三十一条   本办法自发布之日起施行