【规范性文件名称】关于印发《常熟市住宅物业首届业主（代表）大会及业主委员会成立指导意见》的通知
【发文字号】常房[2007]77号
【公布机关】常熟市房产管理局、常熟市虞山镇人民政府
【公布日期】2007年11月12日
【实施日期】2007年11月12日
关于印发《常熟市住宅物业首届业主（代表）大会及业主委员会成立指导意见》的通知
常房[2007]77号
虞山镇各管理区，市各房地产开发企业、物业服务企业：
现将《常熟市住宅物业首届业主（代表）大会及业主委员会成立指导意见》印发你们，请遵照执行。
二○○七年十一月十二日
常熟市住宅物业首届业主（代表）大会及业主委员会成立指导意见
一、为了规范业主大会活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等规定，制定本指导意见。
二、首届业主大会筹备
一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，一个业主（代表）大会选举产生一个业主委员会。
一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，以及交付使用未达百分之三十但交付使用已超过两年的，都应当成立业主（代表）大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（一）筹备组及成员的产生
符合业主（代表）大会成立条件的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知物业所在地街道办事处（管理区）、社区居委。街道办事处（管理区）、社区居委应当在收到书面告知之日三十日内，组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处（管理区）、社区居委应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。
筹备组成员由街道办事处（管理区）、社区居委组织业主推荐产生，人数一般为五至九人单数。其中社区居委和建设单位代表各一名，筹备组组长一般由社区居委的工作人员担任。
被推荐为筹备组成员的，应如实填写《业主大会筹备组成员推荐表》。
（二）筹备组成员的公告
筹备组成员产生后，物业所在地街道办事处（管理区）、社区居委应当在物业区域醒目位置进行公告，公告时间不少于七天。
（三）筹备组成员的备案
公告后，业主大会筹备召集人应联名其他参加筹备的业主代表，持下列材料向房产行政主管部门申请备案：
1、《业主大会筹备组成员推荐表》；
2、筹备组成员房产权属证明复印件；
3、筹备组成员公示情况（附照片）。
（四）筹备组的工作
经备案的筹备组应向房产行政主管报送关于成立首次业主（代表）大会的报告，同时抄送物业所在地街道办事处（管理区）、社区居委。
房产行政主管部门应会同物业所在地街道办事处（管理区）、社区居委指导筹备组做好下列各项工作：
1、确定首次业主（代表）大会形式、业主代表产生方式、人数，并组织业主推荐
2、确认业主投票权及票权计算
首次业主（代表）大会制定《业主（代表）大会议事规则》、《管理规约》可按以下方式确定投票权数：
（1）每套住宅计一投票权；
（2）非住宅物业专有部分（车库除外）建筑面积每满住宅平均面积的，计一投票权；
业主代表在业主代表大会上的投票权数由《业主（代表）大会议事规则》确定。
3、拟订《业主（代表）大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）
参照房产行政主管部门制定的示范文本，拟订《业主（代表）大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）等规约。
《业主（代表）大会议事规则》应当就议事方式、业主推选权和被推选权、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会组成及任期等事项作出约定。
《管理规约》是业主的自治规则，应当对物业的使用、维护、管理，业主的其他公共利益，业主的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
4、确定业主委员会候选人和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会候选人
业主委员会是业主（代表）大会的执行机构，人数应为五至十五名单数，委员构成应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。
业主委员会候选人可按幢或单元为单位由业主推荐产生，也可由筹备组推荐产生。推荐的候选人应填写《业主委员会委员候选人推荐表》并由推荐人签名。
业主委员会委员应当符合下列条件：
（1）具有完全民事行为能力；
（2）遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（3）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；
（4）具备必要的工作时间；
（5）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。
5、会前公示，确定召开业主大会会议的时间、地点和内容
首次业主大会会议正式召开十五日前，筹备组应将会议的形式、代表产生的方式、人数、业主投票权确认、票权计算单位、会议的时间和地点、业主委员会委员资格条件、确定的候选人和填写的候选人简历表、选举办法、《业主（代表）大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）等各项会议内容和审议事项，在物业管理区域内醒目位置张贴公告。
6、做好召开业主大会会议的其他工作
筹备组会前应做好印制选票、设置投票箱、筹备工作资料的建立等工作，并做好将资料移交即将正式选举产生的业主委员会存档的准备工作。
三、召开首次业主（代表）大会会议
首次业主（代表）大会会议由筹备组主持，筹备组应向大会作首次业主（代表）大会筹备工作情况报告。
业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
首次业主（代表）大会通过业主大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主代表委托代理人的，应委托所代表的其他业主。不具有或不完全具有民事行为能力的业主，由法定监护人代为与会行使权利和承担义务。大会须进行投票表决的，应采取公开验票方式。唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。
筹备组应当做好首次业主（代表）大会会议书面记录并作好资料存档。
四、业主委员会备案
业主委员会依法选举产生后，应在三日内召开首届业主委员会第一次会议，与筹备组办理交接手续，推选产生业主委员会主任一名、副主任若干名，明确委员分工及工作制度等。业主委员会应于选举产生之日起三十日内，持下列材料向房产行政主管部门备案：
1、业主委员会备案申请书；
2、业主委员会成员情况；
3、业主（代表）大会成立情况；
4、业主（代表）大会议事规则和管理规约；
5、首次业主（代表）大会会议记录。
业主委员会应当对报送材料的真实性负责。
房产行政主管部门自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地管理区（街道办事处）。经备案的业主委员会、其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。
五、本指导意见自2008年1月1日实施。
